Waarom winkels transformeren als dat helemaal niet nodig is?

Winkelcentrum De Swaenenborgh te Meppel (in 2020) dat al sinds jaar en dag grotendeels leeg staat

 

Waarom winkels transformeren als dat helemaal niet nodig is?

Transformeren is ‘hip and happening’. En het zou dé oplossing zijn voor de ‘torenhoge’ winkelleegstand. Terwijl ook nog eens een keertje de woningnood kan worden aangepakt. Maar klopt dat wel? Is die leegstand wel zo hoog? Is het niet beter om in de meeste plaatsen de retailfunctie gewoon in stand te houden? En kan de woningnood niet beter worden opgelost door gewoon veel (nieuwe) woningen te bouwen? In dit blog de antwoorden. Transformeren is zeker geen oplossing. En is in de meeste gevallen ook helemaal niet nodig. Sterker nog: transformeren is een oplossing voor een (vrijwel) niet bestaand probleem. Transformeren kan zelfs de huidige grootste ontluikende retailbloei sinds de jaren 90 in de kiem smoren. Niet doen dus. Met vijf tot maximaal 25 (kleinere) steden/gemeenten als uitzondering. Want alleen daar is de leegstand minimaal twee zo hoog als de frictieleegstand. In alle andere gemeenten is daar geen sprake van. Daar is transformatie dus niet of vrijwel niet nodig.

De gemiddelde retailleegstand in Nederland is helemaal niet zo hoog

Er zijn meer ‘gevulde’ retailmeters dan ooit. In een vorig blog is dit uitgebreid beschreven op basis van de databestanden van Locatus. De landelijke gemiddelde retailleegstand is gedaald naar 5,4 procent (op basis van metrage) of 6,0 procent (op basis van aantal verkooppunten) in januari 2023. Een gezonde frictieleegstand is 4 à 5 procent. Leegstand bevindt zich dus nog maar nauwelijks boven de frictieleegstand. Natuurlijk, er zijn plekken met een ongezond hoge leegstand van 10% of meer. Vaak kleinere middelgrote steden, vaak in de periferie of vaak nabij een grote ‘buur’ (bijvoorbeeld Schiedam ten opzichte van Rotterdam). Maar er zijn slechts enkele gemeenten met een leegstand van 15% of meer. Dat zijn de plekken die wél in aanmerking kunnen komen voor transformatie:

• Naar ‘aantallen verkooppunten’ zijn dat volgens Locatus de volgende gemeenten; Brunssum, Heerlen, Vaals en Simpelveld. En als het gaat om gemeenten met meer dan 10% leegstand betreft het niet meer dan 25 plaatsen;
• Naar ‘metrage’ zijn dat; Beesel, Simpelveld, Kerkrade, Terneuzen en Vaals. En als het gaat om gemeenten met meer dan 10% leegstand betreft het 26 plaatsen.

Transformatie is slechts een goed idee in 1% tot 7% van de gemeenten

Er zijn dus vier à vijf gemeenten met een echt ongezonde leegstand van meer dan 15%, dat is 1% van de 342 gemeenten. Of anders hooguit 7% , als gekeken wordt naar gemeenten vanaf 10% leegstand. 93% tot 99% van de gemeenten leent zich niet voor transformatie.

Een kleine nuance: nu is het wel zo dat dit gemeenten zijn. Het kan dus zijn dat de leegstand in het centrum nog wat hoger ligt, al hoeft dat niet zo te zijn. De percentages 1% en 7% zouden in theorie nog iets hoger kunnen komen te liggen, maar meer dan 10% is het zeker niet.

Ook in de ‘kleinere middelgrote steden’ is transformatie niet altijd de beste oplossing

Maar zelfs in die ‘kleinere middelgrote steden’ gemeenten zijn er oplossingen voor leegstand. Zo begeleidt Stichting Streetwise startende én ervaren ondernemers naar een vestiging in een winkelgebied, juist ook in deze ‘kleinere middelgrote’ steden. Want ook hier kan het best zo zijn dat de leegstand van tijdelijke aard was en dat er altijd weer initiatieven gevonden kunnen worden die de leegstand een nuttige invulling geven. Goed voor de stad of het dorp. Goed voor de samenleving. Want hoe meer economische activiteiten er zijn in de binnenstad of in het dorpscentrum, hoe beter dat is voor de betreffende plek.

Voorbeelden zijn er te over, te weten onder andere:

• Bottlezz; wijnwinkel met wijnbar in Venray;
• Jill & Cook: lunch & lifestyle in Roermond;
• Float & Relax: ‘floaten’ en zouttherapie in Roermond;
• Gebakswinkel Bloem!; gebak en tearoom in Weert;
• Local's Bar Buy Beauty; mengformule van drie onderneemsters in Sittard; 
• Floral Design Studio Balt; kunst met bloemen in Geleen;
• Dresses Boutique; jurken en accessoires in Sittard.

Wees dus voorzichtig met transformatie en doe het (meestal) niet

Retail en horeca zijn namelijk bezig aan een opmars (al denken een heleboel mensen van niet). Het CBS bericht daarover bijvoorbeeld. Verder daalt de online omzet in 2022 en groeit de stenen retail juist flink. Minder leegstand is het gevolg, ook zónder transformatie, zoals eerder bericht. Daarbij is er een groot woningtekort, maar de retailpanden transformeren naar woningen is slechts een druppel op de gloeiende plaat. Het woningtekort zal op een andere manier dienen te worden opgelost.

Geen paniek, geen transformatie, maar wél onderhoud

En überhaupt is er geen reden tot grote paniek. Natuurlijk, ons winkelbestand heeft altijd onderhoud nodig. En meer functies (dan alleen winkels en horeca) toevoegen is een uitstekend idee. Dan komen er namelijk nóg meer mensen consumeren. En echt niet elke winkel of elk winkelcentrum is ‘vanzelf’ een winnaar. Je moet je uiterste best hiervoor doen. Maar feit is dat op goede plekken en in uitstekende winkelcentra en -gebieden, in combinatie met goede retailers, nog steeds uitstekende zaken worden gedaan.

Meer functies in de binnenstad, maar retail is en blijft de basis

Veel gemeenten hebben plannen met hun binnenstad. Een beetje analoog aan wat de Retailagenda wenst en het Platform De Nieuwe WinkelStraat. Het zijn vaak prachtige plannen. Bijvoorbeeld over multifunctionele stadscentra. Het gaat namelijk niet meer (alleen) om winkels (en horeca). Nee, binnensteden draaien om een veeltal functies die een symbiose vormen zodat de locatie een aantrekkelijk verblijfsklimaat kent. En weet u? Wij zijn het er helemaal mee eens. Maar vaak worden winkels en horeca ‘vergeten’. Of beter: het zijn functies die er op zich nog wel mogen zijn in de binnensteden, maar ze zijn kennelijk niet zo belangrijk meer.

En dat klopt toch niet helemaal. Zonder winkels en goede horeca is er geen succesvolle binnenstad mogelijk. Het gaat wel degelijk om ‘the place to buy’, anders is er geen ‘place to be’). Zonder transactie is er geen attractie. Zo eenvoudig is het eigenlijk. Méér functies in de binnenstad (of in een winkelcentrum) leiden juist tot méér bestedingen in de winkels en horeca. En die bestedingen zijn weer van groot belang om het voorzieningenniveau en de levendigheid van het stadscentrum op peil te houden of verder te verbeteren. En ook dit vormt weer een reden om voorzichtig te zijn met transformatie.

Transformeren is vaak geen oplossing

En in de meeste gevallen is transformatie ook helemaal niet nodig. Sterker nog: transformeren is een oplossing voor een (meestal) niet bestaand probleem. Transformeren kan zelfs de grootste huidige ontluikende retailbloei sinds de jaren 90 in de kiem smoren. Niet doen dus. Met vijf tot maximaal 25 (kleinere) steden/gemeenten als uitzondering. Want alleen daar is de leegstand minimaal twee zo hoog als de frictieleegstand. In alle andere gemeenten is daar geen sprake van. Daar is transformatie dus helemaal niet nodig.

______________________________________

*)       Hans van Tellingen is geograaf en is directeur/eigenaar van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. Hij is hoofdauteur van ‘Waarom Stenen Winkels Winnen’. Meer info over dit boek: https://strabo.nl/waarom-stenen-winkels-winnen. Hans werkt nu, met wederom mede-auteurs, aan een nieuw boek: ‘Stenen Winkels, Terug Van Nooit Weggeweest (Retail is mensenwerk).’ Dit blog zal ook in het boek terugkomen.

**)     Leonie Kuepers is mede-oprichter van Streetwise dat sinds 2014 ruim 500 ondernemingen heeft gevestigd in de kernwinkelgebieden van Limburg. Streetwise werkt samen met gemeentelijke, regionale en provinciale overheden aan de toekomst van winkelgebieden. Meer info: https://wijzijnstreetwise.nl/.

***)   Dit blog is op 24 februari 2023 ook gepubliceerd op de site van Elsevier/EWMagazine.