Waarom de winkelleegstand minder hard stijgt dan de Retailagenda beweert

 

Waarom de winkelleegstand minder hard stijgt dan de Retailagenda beweert

 

(lees hier het gepubliceerde stuk op de site van De Ondernemer)

 

Door Hans van Tellingen en Jeroen Verwaaijen (*)

Gaat de winkelleegstand echt stijgen van 7,5% naar 19%? Zoals de Retailagenda beweert? Sinds de uitbraak van de coronacrisis gaat het immers dramatisch slecht met de retail. De fysieke retail om precies te zijn. Zo lijkt het althans. Maar is dat ook echt zo? Er zijn inmiddels meerdere studies gedaan naar de impact van Covid_19. Door Colliers en RetailSonar bijvoorbeeld. Of door PFM en Locatus. Allemaal interessant studiemateriaal. Maar over het algemeen wel wat somber qua toonzetting. Alhoewel: niet in alle opzichten. Er zijn zéker lichtpuntjes te vinden. Dat sommige branches bijvoorbeeld het juist beter zijn gaan doen bijvoorbeeld. Dat bleek zelfs al in april. Maar wat niemand tot voor kort kon bevroeden is dat het met de retail, als geheel (nog even niet opgesplitst naar branche en naast fysiek ook online) eigenlijk juist weer goed gaat. De laatste paar maanden meldt het CBS groeipercentages van 10% ten opzichte van 2019. Verrassend. Een dergelijk beeld hadden zelfs deze auteurs niet bedacht. Het herstel lijkt een V shape te hebben.

Het onderzoek van de Retailagenda

Op 21 juli jl. kwam het nieuwste onderzoek naar de gevolgen van de coronacrisis op de retail uit, getiteld: ‘Retail Postcorona Impactanalyse’. In opdracht van de Retailagenda en in samenwerking met INretail en de Nederlandse Raad Winkelcentra (NRW), heeft onderzoeks- en adviesbureau Q&A per belangengroep de verwachtingen voor de komende twee jaar in kaart gebracht. Een uitstekend initiatief, genomen door organisaties die er toe doen.

De analyse beroept zich op het sentiment bij:

• Consumenten;
• Retailers;
• Vastgoedeigenaren en
• Gemeenten.

Aan hen is in april en mei 2020 gevraagd naar hun verwachtingen voor de toekomst. In het kort zijn de conclusies als volgt:

• De omzetten in de retail zijn in de meeste sectoren nog lang niet terug op het oude niveau. De direct betrokkenen hebben grote twijfels of dit nog gaat gebeuren.
• Het gevolg van de coronacrisis is enorm, verwacht wordt dat de winkelleegstand het komend jaar van 7,5% naar 19% zal stijgen.

Verder wordt geconcludeerd dat de passantenstromen lager zullen uitvallen, vooral in de grote steden. Consumenten zullen meer gericht -en vaker alleen- komen winkelen. Dit zorgt voor een lagere bezoekfrequentie met een hogere conversie. Maar het laatstgenoemde compenseert niet het mindere aantal shopping trips. Ook concludeert het rapport dat het aandeel online is gegroeid en de helft daarvan blijvend zal zijn. Er vindt dus een definitieve verschuiving plaats van fysieke omzet naar online omzet. Ook zullen er veel winkelsluitingen zijn in de non-food sector, met name onder mode- en schoenenwinkels. Zeker 15% van de non-food winkels zal dit najaar verdwijnen. In de komende twee jaar zal dit oplopen tot 25-30%. Dit betekent dat de totale leegstand met bijna 12% zal toenemen. Van ruim 7% (Retailagenda heeft het over 7%, maar het percentage bedraagt 7,5%) naar 19%.

Verder zal er meer druk komen te staan op de huren. Deze zullen in sommige (tot veel) gevallen verlaagd dienen te worden. Daarnaast wordt verwacht dat er in de komende periode meer kortere huurcontracten worden afgesloten. En dat er meer omzethuur zal plaatsvinden.

Maar klopt dat allemaal wel?

Dat is de vraag. Want de conclusies, die ook vaak hout snijden (bijvoorbeeld over de huurprijzen), schieten in een aantal opzichten wat door. Met name daar waar het de te verwachten leegstand betreft. En het signaal dat daar van uitgaat is ons inziens schadelijk voor de gehele retailsector.

Onze opmerkingen gaan over de volgende punten:

• Het sentiment van april/mei;
• Gedrag is niet te voorspellen;
• De vraagstelling;
• Hoeveel ‘online’ structureel gaat groeien en
• De doorrekening naar leegstandscijfers.

Sentiment van april/mei

Het onderzoek onder consumenten en alle belanghebbenden van de Retailagenda is allereerst gebaseerd op het sentiment in april/mei van consumenten en alle belanghebbenden in retail en vastgoed. Het is gebaseerd op verwachtingen tijdens onze ‘intelligente’ lockdown. Deze was minder heftig dan in veel andere landen. Maar er is bij ons wél sprake geweest van een ‘halve’ lockdown. Nederland werkte massaal thuis, deed alleen noodzakelijke boodschappen, de horeca was dicht en winkelen was bepaald geen pretje. Mensen zaten, heel begrijpelijk, vaak in een zware dip. En zagen ook nog geen uitweg. Maar het sentiment is op dit moment (augustus) al behoorlijk anders. Een onderzoek nu zou tot andere resultaten hebben geleid. Zeker niet ‘himmelhochjauzend’. Maar wel een stukje positiever.  

Gedrag is niet te voorspellen

Als ervaren onderzoekers weten wij maar al te goed dat dat het heel ‘tricky’ is om voorspellingen te doen aan de hand van toekomstig gedrag. Toekomstig gedrag, zelfs dat van jezelf, is niet te voorspellen. Alleen gerealiseerd gedrag telt. En is correct vast te stellen. Het peilen van het sentiment, de basis van het hele onderzoek, is dus iets anders dan het vaststellen van daadwerkelijk (toekomstig) gedrag. Met sentimenten dien je voorzichtig om te gaan. En moeten in de context bezien worden.

De vraagstelling

Wij hebben zelf ook meegedaan aan de enquête. En de vragen hadden soms een te generiek karakter.

In de vraagstelling werd niet gespecificeerd op welke locaties de leegstand en huurdalingen betrekking hadden. Iedereen denkt bij de beantwoording natuurlijk vooral aan A1-grote steden en mode. Dat vertekent de boel nogal. Maar dat is slechts een klein deel van het totaal. Dat wat voor A1-winkelmilieu geldt, hoeft nog niet voor andere locaties te gelden.

Hoeveel ‘online’ structureel gaat groeien

De onlineomzet is behoorlijk gestegen. Maar is de verschuiving naar online definitief? Volgens velen is de groei, die nu lijkt  af te vlakken, in ieder geval deels structureel. Maar volgens ons is het de vraag hoeveel er van die tijdelijke groei overblijft. Kijk bijvoorbeeld eens naar de rijen bezoekers die staan te popelen om binnen te mogen bij populaire winkels als Zara. Fysiek winkelen is onderdeel van de menselijke handelswijze, zo blijkt. Ondanks de lockdown is het onlineaandeel van supermarkten ‘slechts’ gestegen van 3% naar 4%. De groei van de stenen supermarkten was, qua omzet, vele malen hoger. Waarbij wij wel moeten aantekenen dat ook deze groei wel eens af kan vlakken, omdat de horeca weer open is gegaan.

En de ‘non-food’? Nou, ook daar zeer gemengde berichten. Zo schreef Amnon Vogel van Retailtrends dat er ook binnen de webbranche winnaars én verliezers zijn sinds de start van de Coronacrisis.

En daarbij is het domweg vaak niet mogelijk om winst te maken met online(product)verkopen. Het verlies van Amazon op de retailverkopen bijvoorbeeld neemt eigenlijk alleen maar toe in coronatijd. En het adagium blijft van kracht dat webverkopen met thuisbezorging een achterhaald verdienmodel is. Niet wezenlijk anders dan de marskramer en de kruidenier die vroeger bij de mensen thuis kwamen. Een groter onlineaandeel leidt alleen maar tot nog meer verliezen. Als er elk jaar veel geld bij moet, zal dat schip toch uiteindelijk vaak stranden.

De doorrekening naar leegstandscijfers

Op basis van het onderzoek van de Retailagenda verwachten de onderzoekers dat 15% van de winkels gaat verdwijnen. Dit zal dan leiden tot een toename van de leegstand met bijna 12%. De huidige leegstand is 7,5% en die komt dan uit op 19% in 2021.

Zoals eerder gesteld was de vraagstelling nogal generiek, omdat niet gespecificeerd werd op welke locaties en type winkelgebieden de leegstand en huurdalingen betrekking hebben.

De huurdaling en leegstand zullen vooral betrekking hebben op centrumgebieden (A1) en specifieke sectoren (met name de modebranche). Maar Retailagenda vertaalt dit naar een landelijk beeld voor de totale non-food. Daardoor worden de gevolgen ons inziens overdreven.

Er zijn (medio juli 2020) in totaal volgens Locatus 21.550 winkels in food en 67.118 in non-food in Nederland waarvan 20.000 (vrijwel precies) in kleding, schoenen en sport over heel Nederland. Dat daar vooral de klappen gaan vallen is duidelijk. Maar dat dat leidt tot 19% leegstand kunnen wij moeilijk geloven. Die bijna 12% extra leegstand betreft ruim 10.000 verkooppunten. Dat is dus de helft, 50%, van alle kleding-, schoenen- en sportverkooppunten in heel Nederland. Dat is echt te hoog.

Aannemelijker is dat 20% van alle kleding-, schoenen- en sportverkooppunten verdwijnt. Dat betreft 4.000 winkels. Dan is er sprake van een totale leegstandsgroei van ongeveer 4% (van 7,5% naar 11,7%). En als het ‘slechts’ een tiende van de mode, kleding- en sportverkooppunten betreft, dan is er sprake van een totale leegstandsgroei van circa 2% (van 7,5% naar 9,4%, er verdwijnen dan 2.000 winkels).

Overigens is het verdwijnen van winkels niet een-op-een te vertalen in leegstand. In 2019 sloot 3% van de winkels, maar de leegstand steeg slechts 0,6%. Circa 20-25% van de verdwijnende winkels wordt toegevoegd aan de daadwerkelijke leegstand. De rest krijgt een andere functie binnen of buiten de retail, wordt opgeslokt door een expanderende buurman of wordt gesloopt. In onze berekening hebben we 100% van de verdwijnende winkels toegevoegd aan de leegstand. In de praktijk zal dat altijd lager zijn.

De onderzoekers meldden ons in een e-mail dat die groei in leegstand het metrage betreft en niet het aantal verkooppunten. In de rapportage is dat overigens nergens terug te vinden en wordt uitsluitend over verkooppunten gesproken. Hoe het ook zij, wij verwachten echter dat  dat de leegstand in metrage nóg minder hard zal stijgen dan de leegstand naar verkooppunten.

En de andere branches dan mode en schoenen? Deze presteren juist een stuk beter dan vóór de coronacrisis. Extra leegstand is hier niet te verwachten. De branches die relatief veel meters nodig hebben zoals de woonbranche, doe-het-zelf en supermarkten doen het namelijk juist heel goed. Sterker nog: er kan zelfs sprake zijn van minder leegstand in de branches die het juist beter zij gaan doen. Dus ook de door ons becijferde leegstand (van ruim 9% tot 11%) kan nog lager uitvallen.

Grote delen van de retail zitten in de lift

Wij sluiten de ogen niet voor de dramatische gevolgen van het regeringsbeleid op het gebied van Corona. Een van deze auteurs schreef dan ook dit blog. Maar wij verwachten dat de leegstand naar hooguit 9% á 11% (landelijk) zal gaan. Ja, nog steeds niet fijn. Maar van dat landelijke drama dat sommigen zien (leegstand naar 19%) lijkt vooralsnog geen sprake te zijn.

Kijk dus ook naar de branches die het beter doen. Zoals reeds benoemd. Maar kijk ook eens naar stadsdeelcentra die het nu beter doen. Dat zijn er ook veel. Kijk ook eens naar wijkwinkelcentra die het nu beter doen. Dat zijn er zelfs heel veel. En kijk ook naar de speciaalzaken die het beter doen. Ook daarmee gaat het juist goed nu. Lees er alles over op de site van het CBS.

Maar natuurlijk zijn er ook zorgen. Grote zorgen. Onder de mode- en schoenenretailers bijvoorbeeld. En ook in de horecasector (en de cultuur- en evenementensector) vallen grote klappen. En vergeet niet dat er ook nog een ontslaggolf volgt. Wat de consumptie niet ten goede zal komen.

Er zal verder, zeker in de modesector, geen sprake zijn van een inhaaleffect. Die lente- en zomercollectie 2020 zal voor een behoorlijk deel onverkocht blijven. Maar er kan sneller herstel komen dan menigeen denkt. Dus dat 10% of 20% (wat wij bij Strabo verwachten, maar het Retailagenda-onderzoek gaat uit van 50%) van hen ermee kapt is zelfs al een boude veronderstelling.

Het is helder dat de beperkende maatregelen als de anderhalve meter ‘de retail’ geen goed doen. Maar als zelf met deze beperkende maatregelen de retail toch weer sterk terugveert (tot niveaus boven die van voor de coronacrisis), dan wordt de soep toch minder heet gegeten dan deze wordt opgediend. Wees dus voorzichtig met al te negatieve voorspellingen. Natuurlijk zijn er naast ‘plussen’, ook ‘minnen’ te noteren. Maar als je deze laatste overdrijft, kunnen de té negatieve voorspellingen ook een eigen leven gaan leiden. Zodat banken en financiers zich -onterecht- terug trekken. Veel te sombere voorspellingen kunnen daardoor een ongewilde selffulfilling prophecy worden.

_______________________________

*)       Drs. Hans P. van Tellingen is geograaf en is directeur/eigenaar (50%) van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. Hij is hoofdauteur van ‘Waarom Stenen Winkels Winnen’. Meer info over dit boek.

*)       Drs. Jeroen P. Verwaaijen is geograaf en is directeur/eigenaar (50%) van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv.